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建议收藏!二手房交易避雷四大注意事项
律师咨询网 www.lsask.com 2023/12/11 来源:律师咨询网 浏览量:178   收藏 | 打印 | 关闭

作为安家立业,衣食住行的重要项目,买房是人生中的一大重要环节。尤其是二手房成交额上升,随之而来的法律风险,也为观望者预交踩雷的学费,对买房想试探但又不太敢。本期我们为大家整理,二手房交易中那些需要注意的法律事项。

*具体案情 具体分析 仅供参考

一、核实房屋产权情况

买房首先需要从根本上排除房屋产权带来的隐患。

第一,要排除房屋是否面临抵押,一般情况下如果存在查封、抵押等问题,房屋是不能过户的,后续也会带来多余的诉讼纠纷。

第二,如果购买学区房的话,涉及户籍登记问题,需要核实出卖人的户籍登记情况。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易而来,那么可能会出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同卖方的情形。

第三,确认房屋是否由出卖人单独所有,规避房屋产权归属夫妻共同财产,因一方私自出卖而产生法律纠纷的情形。

解决办法:

1、可以通过询问卖家或中介的方式,直接获取房屋信息,比如房子是通过继承还是买卖获取。

2、前往不动产登记中心调取房屋产权证明,查验房屋是否单独归出卖人所有。

3、调查户籍可通过前往当地派出所核查户籍是否能够迁出迁入。

4、如果担心因此类问题卷入诉讼纠纷,也可以在房屋买卖的合同中,明确约定钱款交付的时间节点,或保留一部分房款直至过户完成后再行交付。

法律法规:

《中华人民共和国民法典》第三百零一条:

处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

二、排除非正常因素

买房少不了比较,在综合地段,楼层,交通,水电物业等条件之后,对性价比进行综合考量是买方的常态。在这种情况下,购买还要考虑到房屋的自身状况。

《民法典》出台后,居住权的设立可以说是一大亮点,也是二手房买卖交易当中的一大关键点。买房时一定要关注房屋是否有设立居住权,避免买了房却可远观不可入住

其次注意房屋租赁情况,比如说出租房屋是否到期,是否存在优先承租权等等,避免造成无法按期交房的情况存在。

还要规避凶宅等可能对买房带来不利影响的因素。

解决办法:

1、审查交易房屋的权属情况是二手房交易过程中必不可少的一步。是否设立居住权是需要审查的关键项目,这些权属情况直接关系到交易的合法性和安全性,建议到不动产登记中心查询清楚。

2、实地考察房屋是否已经出租,签订合同时明确约定房屋交付日期,何时入住,并确认是否会影响入住。

3、多项检索关于房屋的信息,条件允许的情况下,可以实地考察房屋位置。不要贪小便宜,对于与市场价明显有差异的房屋一定要厘清缘由。

4、对于卖方未尽告知义务或存在瑕疵的,买卖双方可以在合同中约定赔偿责任,以便后期维权。

法律法规:

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

三、约定房屋转移风险承担

如果审查没有问题,在房交付前还有一架玻璃栈道需要跨越,就是房屋产权转移的费用承担。包括房屋自身可能涉及的水电燃气费、小区内的物业费、电梯费、是否有附加车位的费用、以及供暖期内的取暖费等等……其次就是房屋过户过程中的契税、房屋购置税。这些税费的具体金额和缴纳方式可能会因地区和具体情况而异。

解决办法:

1、双方在合同中明晰交付房屋前后各自承担的项目钱款。

2、约定房屋交付前后的责任承担。

四、交付房屋过户

万事俱备,只待交房。不要忘记签订规范的合同是二手房交易过程中的重要环节。合同中应当包括交易房屋的基本信息、交易价格、付款方式、交房时间等重要条款,同时应当约定违约责任和解决争议的方式。在办理过户手续时,应当提供相关证件和资料,并按照规定的程序办理。如果资料不齐全或不符合规定,可能会影响过户手续的办理进程或导致过户失败。

解决办法:

1.在签订合同时,双方应当认真阅读合同内容,确保合同条款的完整性和合法性。

2.在办理过户手续前,应当认真了解相关规定并准备好相关资料。

3. 建议使用可靠的第三方支付平台进行资金交易,避免直接将资金交给卖方导致资金损失。同时,在资金交易过程中应当注意保护个人信息安全,避免个人信息被泄露或滥用。

4. 最终收房前建议检查,确认房屋的质量和状况是否符合自己的要求。可以请专业人士进行检查和评估,以确保房屋的质量和状况符合自己的预期。

法律法规:

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第十八条:

合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。

畅森律师提醒您:

在二手房交易过程中,应当维护自己的合法权益。如果遇到问题或争议,可以寻求法律帮助或咨询专业人士的意见,以保障自己的合法权益不受侵害。同时,也应当注意遵守相关法律法规和规定,避免违法行为导致不必要的麻烦和损失。



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