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开发商逾期交房违约责任和瑕疵交付违约责任的区别
律师咨询网 www.lsask.com 2019/12/27 来源:智慧普法平台 浏览量:250   收藏 | 打印 | 关闭

裁判要旨


开发商按期交付的房屋具备合同约定的交付使用条件,但不具备约定其他情形的,属瑕疵交付不构成逾期交房,应承担瑕疵交付违约责任,而非逾期交房违约责任。


案情


20121030日,王宇峰、王晓敏购买协信公司开发的商铺。双方在商品房买卖合同中约定,2014430日前,协信公司应依照国家和地方人民政府的有关规定,将经分期综合验收合格的商铺交付使用。如未按期交房,逾期超60日,王宇峰、王晓敏要求继续履行的,合同继续履行,协信公司自201451日起至实际交付日止,按日承担已交付房款万分之二的违约金。合同附件一平面图所示,商品房买卖合同所涉商铺为两个独立空间,每个独立空间各安装两扇门。合同签订后,王宇峰、王晓敏共交房款4080960元。2014421日协信公司向王宇峰、王晓敏邮寄收房通知。2014423日案涉房屋通过竣工验收备案,同年429日无锡市新区建设环保局发布案涉房屋可交付使用的通知。后王宇峰、王晓敏未去办理房屋交接手续。2016315日王宇峰、王晓敏发函协信公司,告知四间商铺仅安装两扇门,不符合约定标准,要求整改并承担逾期交房违约责任。协信公司收函后即整改,后双方于201671日办理房屋交接手续。


王宇峰、王晓敏向江苏省无锡市新吴区人民法院提起诉讼,请求判决协信公司承担逾期交房违约金(以4080960元为基数,自2014430日起至实际交房之日止按日万分之二计算)。


无锡市新吴区人民法院经审理认为,根据合同平面图,四间商铺应安装四扇门以满足各商铺独立使用、进出之功能,而四间商铺在整改前不仅大门数量有缺,位置亦与合同约定不符,故案涉商铺在整改前不符合交付条件。协信公司应承担逾期交房违约责任。判决协信公司向王宇峰、王晓敏支付逾期交房违约金(以4080960元为基数,自201451日起至201671日按中国人民银行同期同档贷款利率计算)。


一审判决后,协信公司不服,向无锡市中级人民法院提起上诉。无锡中院判决驳回上诉,维持原判。


协信公司仍不服,向江苏省高级人民法院申请再审。江苏高院裁定提审后判决撤销一、二审判决,改判协信公司支付王宇峰、王晓敏88965元。


评析


1.协信公司瑕疵交付不构成逾期交房。商品房交付,是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发商未按期交房,或虽在合同约定的交付日期内交房,但商品房不具备交付使用条件的,开发商应承担逾期交房违约责任。开发商在合同约定的交付日期内交房,但购房者有合理理由拒绝收房的,视为开发商未按期交房。此处“合理理由”应指房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中,首先,协信公司已按约通知王宇峰、王晓敏收房。其次,2014423日案涉房屋通过竣工验收备案,同年429日当地主管行政机关发布案涉房屋可交付使用的通知,依据合同约定,可以认定案涉房屋在合同约定的交付期限届满时具备交付使用条件。再次,王宇峰、王晓敏未去办理房屋交接手续无合理理由。王宇峰、王晓敏购买的是安装四扇门的两个商铺,协信公司交房时每个商铺仅安装一扇门,并不影响每个商铺的进出及独立使用,不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常使用的情形,可通过整改予以解决。王宇峰、王晓敏未办理房屋交接手续,无合理理由。综上,协信公司不构成逾期交房。


2.协信公司应承担与瑕疵交付相适应的违约责任。合同法第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条第一款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中,协信公司虽不构成逾期交房,但其交付的房屋不符合约定的其他情形,应承担相应违约责任。协信公司已对案涉房屋整改完毕,且双方已完成交接,故法院应对协信公司造成的实际损失处理。关于损失的期间计算问题,2016315日王宇峰、王晓敏发函后,协信公司即整改,201671日双方完成交接,故应认定2016315日至71日为整改期间,协信公司应对该期间的损失予以赔偿。201451日起至2016314日,王宇峰、王晓敏无正当理由怠于交接,且对瑕疵交付未及时行使权利主张整改,该期间的损失应自行承担。关于赔偿标准及数额问题,王宇峰、王晓敏购买的系商铺,整改期间影响其使用收益,协信公司应对此期间的租金损失进行赔偿。本案中按合同约定计算的金额高于按日租金计算的金额,但协信公司自愿参照合同约定的标准赔偿,应予准许。故协信公司应赔偿王宇峰、王晓敏88965元(4080960元×2?/天×109天)。



本案案号:(2016)苏0291民初2473号,(2018)苏02民终1567号,(2019)苏民再392


案例编写人:江苏省高级人民法院 施建红


来源:人民法院报

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陈思奇律师


陈思奇律师 现任职于辽宁大潮律师事务所,部长,执业证号:12114201111432288,中华全国律师协会会员,中华全国律协青年律师领军人才,辽宁省律师协会青年律师发展专门委员会委员,辽宁省律师协会婚姻家庭法律专业委员会委员,葫芦岛仲裁委员会仲裁员,葫芦岛市律师协会青发委主任,葫芦岛市青少年心理健康服务志愿者协会副会长;辽宁省首届优秀青年律师,葫芦岛市妇联首批聘任葫芦岛市家庭教育讲师团成员。自毕业起十余年来一直致力于法学的理论研究与实务实践,潜心于崇高的法律事业。具有深厚的法学功底、清晰的逻辑思维能力、良好的社交网络、精湛的诉讼技巧,复合型法律人才,综合能力较强。

陈思奇律师专业特长:公司合同法、建筑房地产法、企事业单位法律顾问等,曾经办理了大量合同纠纷、债权债务纠纷案件,代理了众多建筑房地产纠纷案件,担任多家企事业单位法律顾问。受聘担任《葫芦岛房地产网》、《葫芦岛人才网》、《葫芦岛婚嫁网》、《葫芦岛在线》等多家媒体的顾问律师。

陈思奇律师业务范围:企事业法律顾问服务、家族财富管理、法律实务培训、房地产与建设工程案件、刑事辩护、合同纠纷、经济案件、伤害索赔、离婚析产、金融投资与保险、欠款追偿、交通事故等。


 

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