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文本未交付的合同效力界定
律师咨询网 www.lsask.com 2019/10/17 来源:人民法院报 浏览量:35   收藏 | 打印 | 关闭

【案情】


20186月,倪某、王某与某房产公司签订商品房买卖合同,购买某房产公司开发的商品房一套,双方在合同中对商品房信息、房屋总价、付款时间、违约责任等条款均进行了约定。倪某、王某在合同上签名后,某房产公司未当场在合同上盖章,之后也未将合同交付给倪某、王某,倪某、王某于当日支付了首期房款39万元。201811月,因倪某、王某未按时支付其余房款,某房产公司提起诉讼,要求解除合同并由倪某、王某支付违约金。审理中,某房产公司提交了盖有其公司公章的合同文本。倪某、王某抗辩称某房产公司未在合同上盖章,也未将合同文本交付给他们,因此合同不成立,也未生效。


【分歧】


本案争议焦点在于:某房产公司未将商品房买卖合同文本交付给倪某、王某,合同是否成立并生效?对此存在两种观点:


一种观点认为,向购房者提供正式合同是销售者的重要义务,商品房买卖合同采用多份的形式,某房产公司未将签署盖章的商品房买卖合同及时交付给倪某、王某并无合理理由,致使倪某、王某不能知晓其真实意思表示,双方之间未能成立商品房买卖合同关系,某房产公司要求倪某、王某承担违约责任不能成立,应予驳回。


另一种观点认为,倪某、王某与房产公司在合同中对商品房信息、房屋总价、付款时间、违约责任等条款均进行了约定,双方的约定符合相关法律法规的规定,倪某、王某已在合同上签字确认并支付了首期房款,某房产公司也在合同上加盖了公司公章,故双方已就商品房买卖达成了合意且已实际履行,商品房买卖合同已成立并生效。某房产公司虽未将合同文本交付倪某、王某,具有过错,但该过错并不影响合同的效力。


【评析】


笔者同意第二种观点,理由如下:


1.合同的订立是要约、承诺的过程,倪某、王某已通过签字作出承诺,合同自双方签字盖章时成立并生效。商品房买卖合同的订立是房产公司作为要约人向购房者发出要约并提供了包含各项权利义务条款的合同文本,购房者作为受要约人在合同中签字即代表其接受了房产公司的要约,作出了承诺,根据合同法第二十五条“承诺生效时合同成立”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,倪某、王某已在合同中签字并实际支付了购房款,某房产公司也在合同上盖章并收取了购房款,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,双方也已实际履行,故案涉合同应已成立并生效。


2.交付合同文本并非合同的成立要件,而只是从合同义务。理论上通常认为合同的成立要件有四:一是订立合同的双方具备相应的民事行为能力,二是订立合同必须依法进行,三是双方须就合同的主要条款协商一致,四是订立合同必须经过要约和承诺,而交付合同文本不是合同的成立要件,只是合同履行中的从合同义务。从合同义务是依据诚实信用原则衍生出的、未明确约定在合同中但又与履行主合同义务紧密相关、影响主合同义务履行程度、质量的诚信义务,合同双方均应适当履行,但从对合同的重要性而言,从合同义务明显附属于主合同义务,二者不是对等义务,不能等量齐观,任何一方均不能以从合同义务来对抗履行主合同义务。


3.以合同未交付否认合同成立,与当事人意思自治原则相违背。意思自治原则是民法的重要原则,即任何民事主体都有自愿订立合同,创设民事法律关系的权利,任何单位和个人不得非法干预。倪某、王某与某房产公司经协商后订立商品房买卖合同,购买某房产公司开发的商品房,是出于双方自愿,也是双方的真实意思表示,如果倪某、王某能够按时履行合同约定的付款义务,未发生纠纷,双方也不会对合同的成立与否产生争议。而法院若认定合同未成立,即与合同双方在签订合同时的真实意思相违背,是对合同双方真实意思的干预,也不利于当事人对合同的合理信赖,有悖于合同法维护交易安全,促进交易的初衷。综上所述,双方签订的商品房买卖合同已成立并生效,倪某、王某未按约定付款应承担违约责任。


来源:人民法院报

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陈思奇律师


陈思奇律师 现任职于辽宁大潮律师事务所,部长,执业证号:12114201111432288,中华全国律师协会会员,中华全国律协青年律师领军人才,辽宁省律师协会青年律师发展专门委员会委员,辽宁省律师协会婚姻家庭法律专业委员会委员,葫芦岛仲裁委员会仲裁员,葫芦岛市律师协会青发委主任,葫芦岛市青少年心理健康服务志愿者协会副会长;辽宁省首届优秀青年律师,葫芦岛市妇联首批聘任葫芦岛市家庭教育讲师团成员。自毕业起十余年来一直致力于法学的理论研究与实务实践,潜心于崇高的法律事业。具有深厚的法学功底、清晰的逻辑思维能力、良好的社交网络、精湛的诉讼技巧,复合型法律人才,综合能力较强。

陈思奇律师专业特长:公司合同法、建筑房地产法、企事业单位法律顾问等,曾经办理了大量合同纠纷、债权债务纠纷案件,代理了众多建筑房地产纠纷案件,担任多家企事业单位法律顾问。受聘担任《葫芦岛房地产网》、《葫芦岛人才网》、《葫芦岛婚嫁网》、《葫芦岛在线》等多家媒体的顾问律师。

陈思奇律师业务范围:企事业法律顾问服务、家族财富管理、法律实务培训、房地产与建设工程案件、刑事辩护、合同纠纷、经济案件、伤害索赔、离婚析产、金融投资与保险、欠款追偿、交通事故等。

 

 

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